Confira tudo o que aconteceu no mercado de fundos imobiliários durante a semana do dia 26 de dezembro de 2023.
Neste relatório trazemos agenda de pagamentos de dividendos da semana, os destaques da última semana, e atualização sobre as ofertas públicas.
Anúncio de Dividendos da Semana – IFIX
Resumo Geral
Maiores Altas e Baixas da semana – IFIX
Análise setorial – IFIX
Mapa de Calor Semanal por Setor – IFIX
ONEF11 – The One / PVBI11 – VBI Prime Properties
26/12/23 | Terça-Feira
O ONEF11 vendeu a totalidade das unidades (6 mil m² de ABL) do Ed. The One em São Paulo/SP por R$197,5 milhões, equivalente a R$32.841/m², para o PVBI11 com uma parte paga à vista (R$35,9 milhões) e o restante em cotas do PVBI11 (R$161,6 milhões). Essa transação marcou o encerramento das negociações das cotas do ONEF11 no mercado secundário, sendo que o último dia de negociação foi em 22 de dezembro de 2023.
Os investidores devem informar seu custo médio de aquisição das cotas para cálculo dos impostos sobre o resgate até 31 de janeiro conforme indica o fato relevante. Caso não o façam, será considerado o preço mínimo histórico de negociação das cotas para o cálculo do imposto, equivalente a R$69,10.
O incremento previsto na receita imobiliária do PVBI11 é de R$ 0,07/cota, levando em conta a RMG acordada com vendedor (vigente por até 36 meses a contar de 22/12/2023, ou até o esgotamento dos recursos previstos a título de Renda Mínima, o que ocorrer primeiro) e já considerando o número de cotas do PVBI11 após a integralização da 5ª emissão de cotas.
VISC11 – Vinci Shopping Centers
26/12/23 | Terça-Feira
Celebrou um memorando para a potencial aquisição dos seguintes Shoppings:
i. 35,0% do Shopping Estação, localizado em Curitiba, PR.
ii. 5,0% do Plaza Sul Shopping, localizado em São Paulo, SP;
iii. 10,0% do Shopping Villagio Caxias, localizado em Caxias do Sul, RS.
iv. 15,0% do Carioca Shopping, localizado no Rio de Janeiro, RJ.
v. 15,0% do São Luís Shopping, localizado em São Luís, MA.
vi. 10,0% do Bangu Shopping, localizado no Rio de Janeiro, RJ.
vii. 20,0% do Madureira Shopping, localizado no Rio de Janeiro, RJ
O valor de aquisição é de R$537,3 milhões, o que representa um cap rate médio de 9,3%, considerando o NOI dos próximos 12 meses, e um NOI Caixa de R$1.229/m². A transação está em fase de diligência, e depende da aprovação do CADE.
28/12/23 | Quinta-Feira
Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela Cushman & Wakefield, resultando em valor 12,7% superior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação positiva de 16,4% no valor da cota patrimonial do fundo.
SARE11 – Santander Renda de Aluguéis
26/12/23 | Terça-Feira
Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela CBRE, resultando em valor 3,1% inferior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação negativa de 5,9% no valor da cota patrimonial do fundo.
LVBI11 – VBI Logístico
27/12/23 | Quarta-Feira
Anunciou a aquisição das cotas do SBC FII, que representa um único galpão logístico em São Bernardo do Campo/SP, alugado para a Scania até 2036. O valor de aquisição foi de R$ 168,6 milhões, considerando o valor de imóvel avaliado em R$ 279,2 milhões, subtraído pelo total dos passivos. A aquisição foi financiada com recursos do caixa do fundo (R$ 53,6 milhões) e pela emissão de CRIs (R$ 115 milhões) com juros correspondentes a IPCA + 7,94% ao ano. Posteriormente, o fundo fará a integralização de cotas no valor de R$ 112,3 milhões para quitar o saldo devedor da securitização.
O retorno estimado para os próximos 12 meses é de 9,1% ao ano sobre o capital investido, refletindo um acréscimo na receita líquida do fundo de R$ 0,09/cota. Isso se baseia na diferença entre a receita imobiliária estimada em cerca de R$ 0,14/cota e a despesa financeira dos CRIs estimada em R$ 0,05/cota.
28/12/23 | Quinta-Feira
Anunciou que não recebeu de um dos seus locatários o pagamento do aluguel referente à competência de novembro de 2023. Dessa forma, a distribuição de rendimentos, foi impactada negativamente em R$ 0,10/cota.
HSML11 – HSI Malls
27/12/23 | Quarta-Feira
Assinou um acordo para vender 30% do Shopping Pátio Maceió e uma fração do terreno adjacente por R$ 213,2 milhões, o que representa 16,5 mil/m², ao cap rate de 7,5%a.a. O fechamento depende da liberação de garantias de CRIs e da conclusão da diligência do terreno em até 60 dias. O pagamento será: 25% à vista, duas parcelas iguais de 13,33% no 7º e 13º mês após o fechamento, 8,34% no 19º mês e 40% no último dia útil do 41º mês, ajustados pela variação do IPCA. O fundo tem a opção de recompra entre o 24º e 41º mês, usando o saldo pendente como parte do pagamento. O comprador pode optar por vender de volta ao fundo entre o 42º e 66º mês, caso determinadas condições negociadas não se verifiquem. Há uma estrutura de RMG até o pagamento da terceira parcela com base em 90% do NOI anual para 2024.
O empreendimento tem ABL de 44 mil m², 143 lojas e 2.058 vagas de estacionamento, e o custo total do fundo foi de R$ 408,3 milhões. Estima-se um lucro de R$ 5,75/cota. A venda reduzirá a alavancagem e aumentará o P.L em cerca de 4,7%.
TRXF11 – TRX Real Estate
27/12/23 | Quarta-Feira
Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela D’Avila Engenharia de Avaliações, resultando em valor 4,66% no valor da cota patrimonial do fundo.
GTWR11 – Green Towers
27/12/23 | Quarta-Feira
Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela Binswanger Internacional Real Estate, resultando em valor 6,29% superior aos valores contábeis dos referidos imóveis.
KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate
27/12/23 | Quarta-Feira
Concluiu a aquisição de quatro propriedades, totalizando 58,9 mil m² de ABL, localizadas no Rio de Janeiro e São Paulo, por R$ 865 milhões, equivalente a 14.692/m² sendo 100% do Centro Empresarial Botafogo no Rio de Janeiro/RJ e participações em três edifícios em São Paulo/SP: 82% do Morumbi Office Tower, 89,52% do Edifício Corporate Plaza e 100% do Edifício Alameda Santos 2477.
Ao final deste mês, será anunciado o primeiro rendimento completo do fundo, esperado em R$1,25/cota, em conformidade com as expectativas da gestora.
BTLG11 – BTG Pactual Logística
28/12/23 | Quinta-Feira
Concretizou a aquisição de três galpões logísticos, totalizando 233 mil m² de ABL por R$ 760 milhões, equivalente a um valor de R$ 3 mil/m², ao cap rate de 9,2%. Desses, R$ 440 milhões foram pagos à vista, enquanto os R$ 320 milhões restantes serão quitados em 18 meses corrigidos pelo IPCA. Os ativos adquiridos incluem o BTLG Cajamar Amazon, com 76 mil m², e BTLG Cajamar Assaí, com 57 mil m², ambos localizados no raio 30 km de São Paulo/SP. O terceiro ativo, o BTLG Campinas II, situado a 100 km da capital, apresenta 100 mil m² de ABL, com projeto de expansão de 74 mil m² a ser executado conforme demanda futura. Essa transação proporcionará um yield estimado de 15% até o pagamento final, gerando uma receita de R$ 0,19/cota.
CPSH11 – Capitânia Shoppings
28/12/23 | Quinta-Feira
Celebrou acordos para adquirir participações em dois shoppings: Praia de Belas em Porto Alegre/RS (10%) e no Complexo Tatuapé em São Paulo;SP (4,5% no Shopping Metrô Tatuapé e 15% no Shopping Metrô Boulevard Tatuapé), num total de R$ 157,5 milhões. Metade do valor foi pago no ato, e o restante será pago em 180 dias, corrigido por IPCA. Há um earn-out previsto após 24 meses, calculado pela diferença do NOI de 2025 e 2023, descontado pelo cap rate acordado de 9%, deduzindo a rentabilidade do capex realizado após a aquisição.
Considerando o NOI projetado para 2024, o cap rate da transação é de 8,04% (desalavancado) e 8,20% (alavancado considerando o parcelamento). Além disso, o valor do portfolio adquirido é avaliado em R$ 191,75 milhões, 21,75% acima do valor pago.
Ofertas Públicas
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo
26/12/23 | Terça-Feira
Anunciou o encerramento da 4ª emissão de cotas perfazendo o montante de R$98,7 milhões, equivalente a 32,3% do montante base de R$305,5 milhões.
VGHF11 – Valora Hedge Fund
27/12/23 | Quarta-Feira
Anunciou o encerramento da 6ª emissão de cotas perfazendo o montante de R$655,2 milhões, equivalente a 54,0% do montante base de R$1.213 milhões.
