GALG11

É o fundo da Guardian Gestora com foco na aquisição de ativos logísticos de alta qualidade construtiva, localizados em regiões desenvolvidas e com preferência por contratos atípicos de longa duração com inquilinos de bom rating de crédito.

O portfólio do fundo é composto por cinco imóveis estratégicos para a operação de seus inquilinos, todos locados em contratos na modalidade atípica com inquilinos de bom histórico de crédito, são eles: BRF, Air Liquide e Souza Cruz.

A BRF é a maior inquilina do fundo, locatária dos imóveis BRF Salvador e BRF Pernambuco, que respondem por 35% e 23% da receita, respectivamente. O imóvel em Pernambuco é um complexo logístico refrigerado responsável pela distribuição da empresa na região e está conectado diretamente à fábrica da BRF por meio de esteiras refrigeradas, característica que torna o ativo essencial para a operação da empresa na região.

O segundo maior inquilino do fundo é a Souza Cruz, responsável por 39% da receita imobiliária do fundo. O imóvel locado pela Souza Cruz em Cachoeirinha/RS é estratégico pois além de abrigar os galpões e escritórios também abriga o maior laboratório de pesquisa e desenvolvimento da empresa além de estar localizado próximo aos principais fornecedores de tabaco, principal matéria prima dos produtos da Souza Cruz.

A Air Liquide é a menor inquilina do fundo, responsável por 3% da receita e locatária dos imóveis AIR Liquide SJC e AIR Liquide RS localizados em São José dos Campos e Canoas respectivamente. Ambos os contratos possuem como garantia fiança do Citibank e vencimento em 2031.

O GALG11 possui R$ 381 milhões de endividamento que foi feito para a aquisição dos galpões BRF Pernambuco, BRF Salvador, e Souza Cruz, alavancagem de 41% do ativo total do fundo. Os CRIs foram emitidos a taxa IPCA com spread de IPCA+ 5,25%, 5,5%, e 6% respectivamente, com indexadores e prazos bem casados com os contratos atípicos que os lastreiam.

Nossa recomendação se baseia na função estratégica que os imóveis possuem na operação de seus inquilinos, a solidez dos contratos e a amarração da dívida com os contratos que a lastreiam.

Outro aspecto positivo são os contratos atípicos com inquilinos de bom rating de crédito que, devido a sua natureza, garantem a segurança e previsibilidade da receita.

Um ponto que devemos nos atentar no GALG11 é o endividamento do fundo, nas nossas projeções ao final de 2023 o será necessário algum evento de liquidez e/ou renegociação das dívidas para que seja possível fazer frente as amortizações programadas dos CRIs.