PATL11

É o fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos prontos ou em construção para locação. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, e polos industriais próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o fundo possui 8 inquilinos que ocupam 4 imóveis, somando 151 mil m² de ABL, localizados em Jundiaí – SP, Ribeirão das Neves – MG e Itatiaia – RJ.

O fundo apresenta 74% da receita advinda de contratos na modalidade atípica com a BRF (29%), SEB (28%) e Multiterminais (17%).

O maior ativo do portfólio hoje é o complexo logístico localizado em Itatiaia, composto pelo G200 e pelo pátio intermodal somando 105 mil m² de ABL. O galpão G200 possui como maior inquilino o Grupo SEB por meio de um contrato BTS, seguido pela Xerox. Já o pátio intermodal hoje encontra-se locado à Multiterminais por meio de um contrato atípico.

O segundo maior ativo é o Ribeirão das Neves, com 26.614m²  de ABL localizado na região metropolitana de Belo Horizonte, apesar de representar 18% da ABL do fundo ele é responsável por 41% da receita devido a sua natureza refrigerada. O imóvel é locado a BRF por meio de um contrato atípico, e a Pif Paf Alimentos, que recentemente comunicou a rescisão antecipada do contrato de locação, prevista para desocupar o imóvel em junho/2023 mediante multa equivalente a três aluguéis proporcionais ao período de contrato e tendo cumprido o aviso prévio. O inquilino representa 12% do fundo, ou aproximadamente R$ 0,08/cota.

Na cidade de Jundiaí o fundo possui dois ativos vizinhos, de tamanhos e padrão construtivo similares, à margem da rodovia Anhanguera no sentido Campinas, um deles está locado a Solística e o outro a Postall Log. Os ativos possuem pouco mais de 9 mil m² de ABL e representam 5% da receita cada.

Nossa recomendação se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, próximo dos R$ 1.950/m² com a cota no patamar dos R$ 60, além de ser um dos poucos fundos de logística que não possui alavancagem.

Um dos pontos de atenção do fundo é a entrega de 8.875 m² no Ativo Ribeirão das Neves pela Pif Paf. Devido à natureza refrigerada do imóvel, acreditamos que a procura de um novo inquilino para o ativo pode se estender por um prazo maior do que o aviso prévio, podendo impactar a distribuição de dividendos, mesmo com o pagamento da multa.