RBRL11

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos. O RBRL11 possui 235 mil m² de ABL própria distribuída em 5 imóveis, sendo 2 localizados em Hortolândia-SP, 1 em Cajamar-SP, e os outros 2 ativos em Extrema-MG.

Atualmente 100% de seus contratos são na modalidade típica, 75% possuem vencimento a partir de 2026 e 83% são reajustados pelo IPCA. Seus principais locatários são o Mercado Livre, DHL, IBM, FedEx e Caoa.

O maior ativo do fundo em participação de ABL é o Galpão Extrema II com 77 mil m², seguido pelo WT RBR Log I, localizado em Cajamar, empreendimento entregue em julho de 2022 e conta com o mecanismo de renda mínima garantida até junho de 2023. O terceiro maior imóvel do fundo é o Galpão Hortolândia II, com 43.123 m² de ABL.

Em janeiro o fundo anunciou a locação integral do G200 do WT RBR Log para a CAOA, o contrato prevê carência no pagamento de aluguel que deve encerrar um mês após o final da renda mínima garantida do imóvel, havendo um descasamento no fluxo de recebíveis do fundo, o valor do aluguel foi 30% superior ao praticado pela RMG, sendo um caso bem-sucedido do uso desse mecanismo em fundos imobiliários.

No imóvel Hortolândia II a inquilina Americanas está atualmente cumprindo o aviso prévio após ter notificado sua desocupação em novembro de 2022, sua desocupação deve se dar em novembro de 2023 mediante pagamento de multa no valor de R$ 1,7 milhões. Em março 2023, o fundo também foi notificado da rescisão antecipada da Spani mediante cumprimento de 4 meses de aviso prévio e pagamento de multa no valor de 4,1 aluguéis, equivalente a R$ 912 mil.

O fundo possui alavancagem no valor de R$ 57 milhões, a dívida possui vencimento em janeiro de 2030 e juros de CDI+2%. Atualmente, ela não possui mais carência de principal nem juros.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que ele esta sendo negociado, além da qualidade e localização de seu portfólio. Alguns fatores que podem contribuir para destravar valor do fundo é a renegociação do pagamento de juros da dívida, que hoje esta em R$ 0,09/cota, anunciado pela gestora em março. Outro fator que pode contribuir positivamente para o resultado do fundo são as parcelas a serem recebidas em maio e novembro referente a venda do galpão Itapevi que gerarão R$ 0,56/cota de lucro a ser distribuído aos cotistas.

É preciso acompanhar a evolução da locação das áreas que ficarão vagas no galpão Hortolândia II, além disso, deve haver um descasamento de receita entre junho e agosto devido ao encerramento da RMG do G200 do RBR Log e o fim da carência do aluguel do locatário.