BRCO11

É o fundo de logística da Bresco que tem como objetivo investir em imóveis estabilizados com o objetivo de gerar renda e ganho de capital aos cotistas. Seu foco é em imóveis bem localizados e com elevado padrão construtivo.

O fundo possui 11 imóveis, contabilizando 446 mil m² de ABL. Metade dos ativos localizam-se no estado de São Paulo e dois terços das propriedades são last mile.

O maior inquilino do Bresco Logística atualmente é o Mercado Livre, responsável por 16% da receita do fundo ocupando 58,7 mil m² no Bresco Bahia locado na modalidade típica. O imóvel encontra-se há menos de 30km do centro de Salvador, funcionando como um fulfillment center para a região. Além disso, ele conta com uma usina de Energia Solar e a Certificação LEED Silver, um certificado sustentável de qualidade internacional.

O imóvel Bresco Contagem é o maior ativo do portfólio com 73 mil m² de ABL. Ele está localizado há menos de 30km de Belo Horizonte e conta com espaço de armazenagem e administrativo. Entre seus inquilinos estão o Carrefour, Americanas, Magazine Luiza, entre outros. A Americanas é locatária de 22,6% do ativo, o que representa 3,6% da receita total do fundo no último mês. Em fevereiro, o aluguel foi pago sem atrasos. A Americanas também era locatária do imóvel Bresco Resende por meio da B2W, porém as chaves foram entregues em janeiro sendo locado no mesmo mês para a Valgroup por 36 meses por um valor 4% superior ao praticado anteriormente.

No sul do país, temos o Bresco Canoas que possui 33,3 mil m² de ABL localizado dentro do raio 30km da capital Porto Alegre. Já o BRF Londrina, apresenta 23,2 mil m² de ABL, sendo um BTS para a BRF atuando como um centro de distribuição refrigerado da empresa. Possui um contrato de locação na modalidade atípica com 9,8 anos de prazo remanescente.

Atualmente, a única vacância do fundo é o imóvel Bresco São Paulo com 53 mil m² de ABL localizado na Marginal Tietê, à 250m da Rodovia Anhanguera, com melhor localização para atender a cidade de São Paulo. O ativo era locado ao Grupo Pão de Açucar que entregou as chaves em dezembro/22 sem o cumprimento do aviso prévio nem do pagamento da multa. O contrato contava com uma carta fiança no valor de R$ 23,9 milhões. O contrato representava 12% da receita do fundo, e atualmente a gestão está em busca de inquilinos para o ativo tanto para a locação integral do ativo quanto parcial.

Os demais ativos do fundo são o GPA CD04 com 35,5 mil m² localizado dentro do raio 30km de São Paulo, o da Whirlpool com 50 mil m², localizado na cidade de São Paulo onde fica o escritório e o centro de distribuição da companhia, tendo passado recentemente por benfeitorias, o Bresco Embu se localizando estrategicamente entre 3 retornos da Rodoanel com 7.476 m², o HUB Natura Itupeva com 34,8 mil m² locados à Natura na modalidade atípica e o Bresco Itupeva com 39 mil m² locados à WestRock.

O fundo possui alavancagem de R$ 23,8 milhões com vencimento em 2032 e pagamento de juros e amortização mensalmente, sem carência. O custo dessa operação é IPCA+ 6,5% com lastro no contrato da BRF Londrina. Em nossa visão, essa dívida é positiva para o fundo, visto que ela representa menos de 2% do patrimônio do fundo, está bem amarrada em questão de indexador e prazo com os contratos do fundo e não possui carência de amortização e juros. Além disso, o fundo possui uma posição de caixa confortável, com R$ 22 milhões disponíveis.

O ponto de atenção é a locação do Bresco São Paulo, que já foi responsável por 16% da receita do fundo. O ativo é o único de sua natureza vago na cidade e responsável por 53 mil m² dos 78 mil m² vagos da cidade. A cidade de São Paulo possui um alto apelo para empresas que gostariam de ter um centro de distribuição próximo ao maior centro consumidor do país. Aliado à baixa vacância da região, acreditamos que o ativo deve ficar pouco tempo desocupado.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, além do trabalho de expansão e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos trazendo bons retornos sobre o investimento. Em nossa visão, o fundo possui bons gatilhos para destravar valor como a carta fiança do contrato com o GPA no Bresco São Paulo que resultaria em um incremento de R$ 1,54/cota nos dividendos do fundo, além da locação do galpão que pode incrementar em R$ 0,12/cota a distribuição mensal recorrente, mesmo considerando a nova locação a um valor 15% inferior ao praticado anteriormente. Sem a locação do imóvel, o resultado recorrente do fundo deve ficar em R$ 0,55/cota, com a locação integral a um valor 15% inferior ao anterior, o dividendo deve ficar em R$ 0,67/cota e com a locação.

Em nosso cenário base não consideramos o recebimento da carta fiança do GPA e consideramos a locação do Bresco São Paulo a R$ 34/m² ao longo de 6 meses começando em maio/23. No nosso cenário mais otimista consideramos o recebimento da carta fiança e a locação a valores similares ao praticado anteriormente.