VILG11

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários do qual 33% deles representando o setor de e-commerce e 28% do setor logístico. Em questão de contratos, 80% deles são na modalidade típica e 65% de sua receita possui vencimento a partir de 2026.

O fundo possui 24% de sua ABL localizada em Minas Gerais sendo a região de maior receita do fundo, em 32%. Apresenta 3 ativos localizados em Extrema – MG, cidade estratégica para o segmento logístico devido a sua localização na divisa com o Estado de São Paulo, e que conta com alguns benefícios fiscais. A única vacância do fundo em Extrema é no ativo Fernão Dias Business Park em parte do Galpão Multi-inquilino 1, enquanto os demais galpões do imóvel estão locados a empresas do grupo Magazine Luiza. O restante dos ativos da região inclui o Centro de Distribuição Privalia de 26.774m², 100 % locado para a própria Privalia em contrato atípico e o Extrema Business Park com 66.940 m² locados à Tok&Stok.

O maior ativo do portfólio é o Porto Canoa LOG com 93.690m² de ABL e responsável por 20% da receita do fundo. O imóvel localiza-se em Serra – ES, região metropolitana de Vitória que está 100% locado para diversos inquilinos como a Whirlpool, Boticário, Fast Shop.

O Caxias Park é o segundo maior ativo do portfólio, um imóvel situado em Duque de Caxias – RJ, que é locado à diversos inquilinos. Atualmente, o ativo possui 36% de ocupação devido a saída da L’Oreal no final de 2022. Entendemos que o ativo está bem localizado, próximo a uma das principais rodovias do estado do Rio de Janeiro, porém acreditamos que a locação possa ocorrer de forma lenta devido a dinâmica do mercado logístico no estado.

O fundo possui um dos principais ativos logísticos do estado do Pará, o Alianza Park Belém, com 48.860m² de ABL. O imóvel possui localização estratégica para atender a demanda de região metropolitana de Belém, que abrange mais de 2,5 milhões de habitantes e concentra 40% da riqueza de todo o estado. Localizado a menos de 20 quilômetros da capital Belém, possui um portfólio diverso de locatários, como o Mercado Livre, DHL e Extrafarma.

Em janeiro, o Fundo recebeu uma proposta para venda do CD Cachoeirinha por R$100 milhões que foi comprado em janeiro de 2020 por R$ 77,6 milhões. O imóvel possui 36.722m² de ABL e está locado para o Grupo Femsa na modalidade atípica localizado a menos de 30km da cidade de Porto Alegre.

O VILG11 possui um ativo em desenvolvimento, o Castelo 57 Business Park, que é um condomínio logístico com qualidade AAA com 60,5 mil m² de ABL localizado em São Roque, a 60km de São Paulo. Este desenvolvimento encontra-se em fase final de obras com uma previsão de entrega para o segundo trimestre de 2023. Após o Habite-se, o vendedor do imóvel continuará pagando ao Fundo a renda mínima garantida por um período de 24 meses. Esse pagamento será calculado com base no mesmo cap rate de 8,5% pago durante o período de obras.

Atualmente, o fundo possui 3 CRIs emitidos somando R$ 269 milhões em obrigações financeiras referentes a aquisição dos ativos Alianza Park (R$ 151,7 milhões), Fernão Dias (R$ 60,2 milhões), e Castelo 57 (R$ 57,1 milhões) com taxas IPCA+ 6,5%, 7,5% e 6,8% respectivamente, com vencimentos em 2031 e 2036. O grau de alavancagem do fundo é de 16%, o que considerado saudável. O ponto de atenção é a carência de amortização do CRI Alianza até dez/ 2024.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, a cerca de R$ 2,5 mil/ m² com a cota no patamar de R$ 85. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, favorecendo o aumento de preços.

Um dos pontos de atenção do fundo é o recebimento do aluguel em atraso da Tok&Stok referente a competência de janeiro (caixa fevereiro) do qual é responsável por 14% da receita do fundo. O contrato possui como garantia um seguro fiança equivalente a 12 meses de aluguel que é acionado em momentos como esse aumentando a probabilidade do recebimento dos valores em aberto de forma ágil. O recebimento do aluguel em atraso impactaria a distribuição de dividendos em até R$ 0,12/cota. Outro ponto a ser observado é a venda do CD Cachoeirinha que aumentará o resultado do fundo em R$ 1,12/cota.