O que Aconteceu?
A ALLOS postou resultados referentes ao 2T26. Neste relatório trazemos uma análise sobre o trimestre e nossa recomendação em relação ao papel. Todas as métricas seguem a base ex-ajuste de aluguel linear.
Nossa Recomendação:
A ALLOS reportou um 2T26 acima das nossas estimativas nas linhas operacionais e muito acima na última linha, por razões distintas. A receita líquida veio em R$ 732,3 milhões (+4,5% vs. Genial; +11,6% a/a; +7,2% t/t), o EBITDA Ajustado em R$ 525,4 milhões (+3,1% vs. Genial; +10,4% a/a; +6,6% t/t) e o FFO em R$ 340,8 milhões (+5,1% vs. Genial; +11,6% a/a; +13,8% t/t). O lucro líquido de R$ 294,0 milhões (+43,1% vs. Genial; +57,4% a/a; +22,9% t/t), porém, não diz nada sobre a operação: o lucro antes dos impostos veio em R$ 225,3 milhões contra R$ 225,2 milhões no 2T25, variação de zero, e toda a expansão veio de um crédito de imposto diferido de R$ 134,3 milhões, item não caixa.
Depurando os pontuais, o crescimento é real mas mais modesto. A escrituração do terreno de Uberlândia (R$ 15,4 milhões) e o adiantamento da seguradora por perdas no Shopping Tijuca (R$ 9,0 milhões) respondem por metade do avanço: ex-pontuais o EBITDA cresce 5,4% e o FFO 4,0%. O ponto positivo do trimestre está na qualidade da carteira, com SSR de 4,6% ex-Tijuca em crescimento real integral, uma vez que o IGP-M repassado foi negativo, inadimplência líquida caindo 45 bps para 1,4% e parcela de aluguel dentro do custo de ocupação recuando de 6,3% para 6,2% das vendas.
A tese segue ancorada nos mesmos pilares: maturação das verticais de mídia e desenvolvimento imobiliário, disciplina de despesas do programa Simplifica e reciclagem de portfólio a múltiplos superiores ao da própria ação. Reiteramos Compra com preço-alvo de R$ 38,00.
Nossas estimativas x ALLOS (ex-ajuste de aluguel linear):
Fonte: ALLOS, Genial
O que Explicou o Desvio:
O desvio veio da composição da receita. Erramos a receita de locação em R$ 11,6 milhões para baixo, com aluguel mínimo de R$ 375,5 milhões praticamente estável a/a, e fomos compensados com folga por outras receitas (R$ 30,9 milhões contra R$ 5,1 milhões) e serviços. Dos R$ 76,2 milhões de crescimento de receita, 77% vieram de serviços e outras receitas e apenas R$ 12,5 milhões de locação.
No EBITDA, o beat veio de custo. Projetávamos custos operacionais de shoppings em R$ 42,2 milhões e vieram R$ 37,9 milhões, ainda 36,6% acima do 2T25 pelos efeitos do Tijuca, e o SG&A na base ex-incentivo de longo prazo veio em R$ 96,6 milhões contra os R$ 100,2 milhões estimados, queda de 6,3% a/a mesmo absorvendo o dissídio de maio. Vale registrar que, apesar do beat em valor absoluto, a margem EBITDA veio 1,0 p.p. abaixo da nossa estimativa, efeito do avanço da mídia acima do que projetávamos, tema que detalhamos adiante.
Destaques Operacionais:
As vendas somaram R$ 10,5 bilhões (+4,6% ex-Tijuca), com SSS de 2,4% (2,6% ex-Tijuca) contra 7,1% no 2T25. A desaceleração é de calendário, não de demanda: o descasamento da Páscoa entre 2026 e 2025 somado aos jogos da Copa do Mundo. A abertura por segmento confirma, com Conveniência, Serviços e Lazer em 6,5% contra apenas 1,2% em Roupas e Calçados, padrão de consumidor que foi ao shopping para entretenimento e comprou menos vestuário.
O SSR conta outra história e é o dado mais relevante do bloco. Avançou 3,2% (4,6% ex-Tijuca), o que representa crescimento real integral, já que o IGP-M repassado à carteira foi negativo. Todo o ganho de aluguel veio de renovação acima da inflação e de mix. O custo de ocupação subiu 10 bps para 10,3%, mas a decomposição inverte a leitura: a parcela de aluguel caiu de 6,3% para 6,2% das vendas enquanto encargos comuns e fundo de promoção subiram de 4,0% para 4,1%, ou seja, a pressão adicional sobre o lojista não veio da ALLOS. Com a fatia da companhia recuando, vemos espaço para reajuste real nas renovações.
A ocupação encerrou em 96,2% (96,3% ex-Tijuca), estável frente ao 1T26, com vacância concentrada em Boulevard Brasília (84,7%) e Tijuca (90,2%) contra um núcleo operando entre 96% e 99%. A inadimplência líquida caiu para 1,4% (1,2% ex-Tijuca). A ABL própria cresceu 1,6% para 1.262 mil m² e a total 1,3% para 1.934 mil m², com 196 contratos assinados e 27,1 mil m² comercializados.
NOI, Margens e Juros:
O NOI somou R$ 601,3 milhões +3,7% a/a, com margem de 91,8%, recuo de 142 bps a/a e alta de 60 bps t/t. O avanço sequencial é o dado a reter, porque marca a virada do Shopping Tijuca, cujo pico de custo estava concentrado no 1T26. Na comparação anual, o ponto que a leitura direta esconde é a concentração: ex-Tijuca a margem foi de 93,0% contra 93,3%, queda de apenas 30 bps, o que significa que 79% da compressão vem de um único ativo que representa 2,7% da ABL própria. Pelos indicadores ex-Tijuca divulgados, o arrasto líquido do seguro é de aproximadamente R$ 10 milhões de EBITDA por trimestre, ou R$ 42 milhões anualizados, cerca de 1,9% do ponto médio do guidance.
O EBITDA Ajustado somou R$ 525,4 milhões +10,4% a/a contra receita crescendo 11,6% a/a, ou seja, a margem recuou apenas 72 bps, para 71,7%. Decompondo os R$ 49,9 milhões de crescimento anual, o NOI contribuiu com R$ 21,8 milhões, dos quais R$ 9,0 milhões referentes ao seguro do Tijuca, o desenvolvimento imobiliário com R$ 15,4 milhões, a receita líquida de serviços com R$ 8,8 milhões, o SG&A com R$ 6,3 milhões de economia e as outras receitas operacionais recorrentes com R$ 3,1 milhões, parcialmente compensados por R$ 5,4 milhões adicionais de impostos sobre faturamento.
No balanço, a alavancagem segue em 1,7x e o custo médio da dívida melhorou para CDI mais 0,57% contra CDI mais 0,75% no 2T25, após a emissão de R$ 1,0 bilhão em CRI em abril. Com 98,7% da dívida indexada ao CDI e R$ 3,39 bilhões em caixa, a exposição líquida é de R$ 3,47 bilhões: cada 100 bps de queda da Selic adicionam aproximadamente R$ 34,7 milhões ao resultado anual, ou 2,5% do FFO. Um ciclo de 150 bps vale mais que a normalização completa do Tijuca e não exige execução.
Mídia Cresce sem Custar Margem:
A vertical de mídia foi o grande vetor de receita do trimestre. A Helloo avançou 84,5%, puxada pelo projeto multiplataforma da Copa do Mundo com UOL e NEOOH e pela expansão em aeroportos, e passou de 6,4% para 10,6% da receita bruta. A receita de serviços consolidada cresceu 39,6% para R$ 115,9 milhões.
Como a mídia opera com inventário de terceiros e receita compartilhada em consórcio, a margem do segmento caiu de 74,3% para 60,8%, movimento esperado e sem qualquer relação com a operação de shoppings. O ponto relevante é que um deslocamento de 420 bps no mix em direção a um negócio de margem estruturalmente menor custou apenas 72 bps de margem EBITDA consolidada, porque o SG&A recuou 5,6% e o NOI seguiu crescendo, absorvendo a maior parte da diluição.
A contrapartida aparece na contribuição ao resultado. Serviços responderam por 43% do crescimento da receita líquida e por R$ 8,8 milhões dos R$ 49,9 milhões de crescimento do EBITDA, ou 18% do total, uma vez que cada real adicional de receita de serviços converteu 27 centavos em receita líquida. Não é problema, é precificação: é esperada a redução da margem incremental assumida para a vertical.
Desenvolvimento Imobiliário Ganha Escala:
A conclusão da escritura definitiva do terreno de Uberlândia, vendido à Perplan, gerou R$ 15,4 milhões no trimestre, com R$ 39,5 milhões no semestre contra zero no 6M25. O modelo é atrativo por monetizar terreno próprio ocioso transferindo o risco de incorporação ao parceiro, sem alocação relevante de capital, e o pipeline é grande, com 72 torres multiuso assinadas e 1,74 milhão de m² de área privativa disponível.
O destaque do trimestre foi o masterplan do Parque Dom Pedro em Campinas, com mais de 300 mil m² de área privativa em 17 torres e VGV potencial de R$ 4,5 bilhões. O valor prático imediato está menos no número, que a própria companhia ressalva não representar expectativa de receita e depender de negociações futuras, e mais na assinatura das contrapartidas viárias com a municipalidade e na emissão do alvará do hotel, que tiram a primeira fase do papel e reduzem o risco de execução.
O que Monitorar:
- Normalização do Shopping Tijuca, hoje com 79% da compressão de margem NOI e ocupação em 90,2%;
- Recuperação do SSS no 3T26 após Páscoa e Copa do Mundo, partindo dos 2,6% ex-Tijuca, e manutenção do SSR real positivo;
- Conversão marginal da vertical de mídia, partindo dos 27% atuais, à medida que o consórcio escala para 12 aeroportos até o fim do ano;
- Sustentação da economia de SG&A, hoje em R$ 6,3 milhões por trimestre e responsável por absorver parte relevante da diluição de mix;
- Kinea ALLOS Malls FII, com alvo de até R$ 2 bilhões, tendo como referência o cap implícito de 11,4% da própria ação contra os 9,2% a 9,6% das transações recentes e uma recompra de ações que segue em zero;
- Cobertura do payout pelo FFO, hoje entre 127% e 136% do guidance de proventos.
