Ontem o Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) se reuniu extraordinariamente para votar alguns pontos que afetam diretamente o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e, por consequência, afetam as construtoras de baixa renda. Na nossa visão, o resultado da reunião foi marginalmente negativo para o setor, dado que as decisões que são positivas já eram consideradas no cenário base do mercado. De um lado o risco de falta de orçamento para o final do ano foi resolvido, mas criou-se um novo risco: falta de orçamento para o Apoio à Produção PJ, que é amplamente utilizado pelas companhias listadas e o principal motivador do ROE elevado do segmento.
Abaixo resumimos alguns dos principais pontos discutidos e aprovados pelo conselho:
- Ampliação do orçamento. Aumento do orçamento em R$ 21,95b para R$ 127,6b. A expectativa do mercado já era próxima de uma suplementação de R$ 20b. O ajuste no orçamento foi principalmente focado no CCI (R$ 17,75b) e Apoio à Produção (R$ 7,2b). Também houve uma redução no Pró-Cotista de R$ 3b. Não houve mudança no orçamento para os anos de 2025-2027
- Subsídio. Aumentaram o orçamento do desconto para R$ 11b, adicionando aprox. R$ 1b
- Distribuição de resultados. O fundo distribuirá R$ 15,2b, ou 65% do resultado, em oposição aos 99% que costumavam distribuir antes da decisão do STF de mudança da remuneração do fundo. Com isso, o fundo guarda uma reserva para os próximos anos para tentar garantir um retorno superior ao IPCA. Mesmo com um payout mais baixo, o FGTS retornou 7,78% por cota em 2023 vs. 4,62% do IPCA
Obviamente recebemos positivamente a ampliação do orçamento, que resolve o aperto no orçamento para CCI (já estava com quase 100% de execução), no entanto, a distribuição como foi feita nos parece pouco adequada e passível a mudanças até o final do ano. Com as restrições para imóveis novos impostas no dia 05/ago, a demanda por CCI para o faixa 3 deve se reduzir significativamente, de forma que a execução orçamentária do CCI no final do ano deverá ficar abaixo de 100%. Enquanto isso, o apoio à produção PJ após a implementação já está com 65% do orçamento executado.
Acreditamos que a realocação de recursos virá futuramente, porém adiciona um risco desnecessário para as companhias do setor, que fazem uso do Apoio à produção PJ. No mais, a retirada de orçamento para o pró-cotista e alta execução orçamentária do programa é negativo para a Cury, que tem clientes que fazem uso deste programa. Em suma, dado que já havia a expectativa de ampliação do orçamento em pelo menos R$ 20bn, entendemos que a reunião é marginalmente negativa para o setor.
