O governo anunciou mudanças na estrutura do modelo de crédito imobiliário do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), beneficiando principalmente as operações realizadas dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que por sua vez são voltadas majoritariamente à população de média renda, para imóveis de R$ 500k a R$ 1,5m (antes das mudanças).
Atualmente, os depósitos da poupança são direcionados de forma que 65% do volume seja obrigatoriamente aplicado pelos bancos em crédito imobiliário dentro do SFH, 15% possam ser utilizados livremente e 20% permaneçam recolhidos compulsoriamente ao Banco Central. Com a mudança, e após um período de transição, os recursos da poupança passarão a ser integralmente direcionados ao crédito imobiliário.
Como efeito imediato, o percentual de compulsório foi reduzido de 20% para 15%, permitindo que 5% dos saldos da poupança sejam redirecionados para crédito imobiliário. Além disso, os 15% remanescentes do compulsório e os 15% de crédito livre serão gradualmente destinados exclusivamente ao financiamento habitacional, até que 100% dos recursos sejam direcionados ao setor — sendo 80% aplicados obrigatoriamente em operações enquadradas no SFH.
Adicionalmente, o teto do valor dos imóveis financiáveis pelo SFH foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, mantendo a taxa de juros limite de TR+12% a.a.. Com as medidas, o governo estima a viabilização de R$ 111 bilhões em novos financiamentos no primeiro ano, representando um incremento de R$ 52,4 bilhões em relação ao modelo atual, sendo cerca de R$ 37 bilhões liberados de forma imediata.
Na nossa visão, a notícia é marginalmente positiva, mas bem-vinda. Todo novo dinheiro para funding no setor é sempre bem-vindo. A maior parte das empresas listadas possui baixa exposição ao segmento de média renda, enquanto os bancos já aplicam volumes superiores ao mínimo obrigatório de 65% em operações de crédito imobiliário, o que limita o efeito incremental da medida sobre o setor. A falta de atratividade do segmento por vários anos também é um fator limitante, já que implica no baixo volume de terrenos e produtos preparados para lançamento no segmento. Ou seja, ainda demoraria algum tempo (por composição de portfólio e diminuição da desconfiança de investir no segmento) para a medida tomar tração entre as listadas.
No mais, a falta de crédito SBPE tem afetado principalmente a contratação de crédito PJ, em especial para construtoras pequenas. A medida deve beneficiar mais estas construtoras menores, que não só não conseguem o crédito PJ subsidiado, mas também pagam um custo elevado por uma emissão de dívida a mercado (CDI+4/5%), enquanto construtoras listadas conseguem realizar emissões com taxas (em certos casos) abaixo do CDI ou com baixo spread.
Em um segundo nível, talvez um pouco especulativo, poderíamos imaginar que a falta de crédito para os pequenos poderia gerar uma quebradeira generalizada, oferecendo oportunidades para as construtoras listadas, que teriam (ainda) menos competição no segmento, além de acesso a terrenos baratos das falidas. Neste caso, a medida pode ter impacto menos positivo nas listadas quando comparado a uma falência generalizada.
