A Eztec reportou seu resultado do 4T22, fraco como esperado. A margem bruta veio abaixo das nossas expectativas, esta decorre do atraso no projeto EZ Parque da Cidade, que gerou multas e custos excedentes (levando a reversão de receita) já reconhecidos e provisionados integralmente neste trimestre. O volume de lançamentos concentrado no último mês do 4T22 impactou as vendas, que recuaram 26,7% t/t e 15,1% a/a e, consequentemente, atingindo a VSO, que teve uma redução de 4,2p.p. comparado ao ano anterior.
A margem bruta ajustada (25,5%, vs. 26,2% esperada) teve uma queda de 14,3p.p. t/t e 19,0p.p. a/a decorrente do atraso para além do prazo de carência na entrega do projeto do Parque da Cidade, o qual a Eztec optou por provisionar todo o valor referente aos direitos contratuais de seus clientes. Mesmo com a reversão de receita, esta veio em R$ 311m (+10,8% t/t e +76,3% a/a) acima do que esperávamos (R$ 284m) devido ao reconhecimento da venda de um terreno na linha de receita.
Já o lucro líquido (R$ 32m, -70,1% t/t e -56,5% a/a) veio um pouco abaixo do que havíamos projetado (R$ 39m), impactado pelas maiores despesas comerciais, que cresceram 48,9% a/a refletindo a intensificação no marketing, e pelo recuo do IGP-DI/IPCA no trimestre (defasado em 2 meses), impactando o resultado da carteira de recebíveis. Esperamos em 2023 um aumento das despesas comerciais, para contrabalancear a maior dificuldade de vendas do setor como um todo, além de uma diminuição do spread da carteira após o lançamento da campanha Estilo EZTEC, que oferece taxas muito atrativas de financiamento imobiliário a IPCA + 7,99%. No mais, a queima de caixa de R$ 146m no trimestre é negativa, mas não machuca a posição de caixa da companhia.
Ao todo, avaliamos o resultado como fraco, manchado pelo efeito do atraso no Parque da Cidade. Enxergamos que os desafios em São Paulo devem persistir em 2023, fazendo com que o principal objetivo seja liquidação do estoque, seja via financiamento direto mais barato ou descontos, o que eventualmente deve impactar a margem líquida. Apesar de uma posição saudável de caixa e de um P/BV de 0,74x, o posicionamento da Eztec exclusivamente na grande São Paulo e focada em um público de renda média/alta nos deixa menos otimistas com os resultados em 2023 de forma que preferimos outras ações no setor. Destacamos que um risco de erro na nossa recomendação seria a venda da Esther Towers em 2023 ou 2024, que pode ser um evento de grande impacto para a precificação do papel.
