O que Aconteceu?
Iguatemi postou resultados referentes ao 2T26. Neste relatório trazemos uma análise sobre o trimestre e nossa recomendação em relação ao papel.
Nossa Recomendação:
A tese da nossa prévia se confirmou. A queda do resultado reportado era ruído de base de comparação e não deterioração operacional: expurgados o ganho de capital de R$ 139,1 milhões das vendas do Market Place e do Galleria e a participação temporária de parceiros nos Pátios, o lucro líquido cresceu 22,1% e o FFO 21,0% na visão da companhia.
O erro das nossas estimativas foi de magnitude, não de direção. A receita líquida ajustada veio em R$ 396,0 milhões (-6,3% vs. Genial; -2,7% a/a; +7,4% t/t) e o EBITDA ajustado em R$ 285,7 milhões (-7,5% vs. Genial; -5,3% a/a; +9,6% t/t), com o desvio concentrado em aluguel mínimo, estacionamento e varejo. Abaixo da linha operacional o quadro se inverte: o resultado financeiro somou R$ 84,5 milhões negativos, 15,5% melhor que o projetado, e a alíquota efetiva sobre nossa base ajustada fechou em 21,4%, contra os 25,2% da nossa premissa. O lucro líquido ajustado alcançou R$ 128,9 milhões (-1,2% vs. Genial), alta de 99,3% sobre a base ajustada pela nossa metodologia, e o FFO somou R$ 170,9 milhões (+3,7% vs. Genial), praticamente em linha com o que projetávamos.
O ponto central do trimestre está no NOI. A companhia entregou R$ 304,6 milhões, 3,0% acima do ano anterior, operando com 10,9% menos ABL própria, o que equivale a um avanço de 15,5% no NOI por metro quadrado próprio. O aluguel por m² aponta na mesma direção, com alta de 3,3% na visão a 100% e de 11,8% na visão proporcional à participação da Iguatemi. É o primeiro trimestre em que a reciclagem aparece no resultado, e não apenas na composição dos ativos.
Reiteramos Compra, com preço-alvo de R$ 36,00, mantendo o Iguatemi como top pick do segmento.
Nossas estimativas x Iguatemi¹:
Fonte: Iguatemi, Genial
1. EBITDA Ajustado, EBIT Ajustado e Lucro Líquido Ajustado seguem metodologia Genial (exclui linearização, SWAP e resultado de real estate, em base simétrica entre períodos) e não reconciliam linha a linha com o lucro líquido reportado. O FFO não exclui real estate. Números reportados apresentados para referência.
O que Explicou o Desvio:
Dos R$ 36,1 milhões de desvio na receita bruta, R$ 16,2 milhões vieram do aluguel mínimo, R$ 15,4 milhões do varejo e R$ 7,0 milhões do estacionamento.
Aluguel mínimo e estacionamento são efeito de perímetro. Em doze meses a companhia alterou participação em oito ativos, com reduções de 100,0% para 51,0% no Market Place e no Galleria e de 89,0% para 65,0% no Ribeirão Preto, compensadas pelos 3,0 pontos percentuais adicionais no Pátio Paulista adquiridos em abril. Na visão pro forma, o aluguel mínimo cresce 4,8% e o estacionamento 12,4%.
O varejo foi o único desvio operacional: R$ 67,1 milhões contra R$ 82,5 milhões projetados, alta de 25,8% ante os 55,3% modelados. Extrapolamos o ritmo dos trimestres anteriores sobre uma base do 2T25 que já era elevada. A margem, por outro lado, surpreendeu: o EBITDA do segmento cresceu 225,5% para R$ 8,1 milhões, com margem de 16,5% contra 6,3%, confirmando a alavancagem operacional do negócio. Reduzimos a curva de receita e elevamos a de margem.
No balanço, a alavancagem subiu para 1,62x (1,29x no 1T26) com a captação de R$ 535,0 milhões em CRI a 97,0% do CDI, operação que financia o pré-pagamento da debênture mais cara e reduz o custo médio da dívida a partir do 3T26.
Destaques Operacionais:
As vendas somaram R$ 6,59 bilhões, alta de 4,6%, com SSS de 1,7% e SAS de 4,2%, este 5,7 pontos percentuais acima do ICVS Abrasce.
A abertura diária de junho permite isolar o efeito da Copa do Mundo da FIFA. Nos quatro dias de jogos da seleção brasileira, as vendas equivaleram a 68,5% do comparável de 2025 e a 106,3% nos demais dias do período. O padrão indica deslocamento de consumo ao longo do trimestre e não retração de demanda, o que confirma nossa leitura da prévia e sustenta a expectativa de normalização no 3T26.
A taxa de ocupação atingiu 96,9%, avanço de 0,5 p.p. a/a, com a entrada da H&M em quatro ativos e a escolha do Iguatemi São Paulo pela Dior para uma operação de 600 m². A inadimplência líquida ficou em 0,1%, 1,0 p.p. abaixo da média histórica dos segundos trimestres. O custo de ocupação encerrou em 10,8%, ainda abaixo da média de 11,2%, o que preserva espaço para reajuste real nas renovações. O SAR avançou 2,5%, ganho real de 1,6 p.p. sobre o IGP-M repassado na carteira, de apenas 0,9%, ou seja, o crescimento veio de renovação contratual acima da inflação e do fechamento de área vaga.
NOI, Margens e Geração de Caixa:
O NOI ajustado somou R$ 304,6 milhões (+3,0% a/a), com margem de 94,3%. O crescimento ganha outra dimensão quando se olha o denominador: a ABL própria média de shoppings caiu de 448,4 mil m² para 399,8 mil m². Em NOI por metro quadrado próprio, o portfólio saiu de R$ 660 para R$ 762, avanço de 15,5%, e na base pro forma o ganho chega a 16,7%. Cada metro quadrado detido gera hoje 15% a mais de NOI do que há um ano, resultado combinado da reciclagem para ativos mais produtivos e do crescimento orgânico da base retida.
A receita contratual aponta na mesma direção. O aluguel por m² cresceu 3,3% na visão a 100% e 11,8% na visão proporcional à participação da Iguatemi, e nas vendas o padrão se repete, com 4,6% na visão a 100% contra 13,3% na visão %IGTI. O spread de aproximadamente 8,5 p.p. não vem de reajuste, uma vez que o IGP-M repassado na carteira foi de apenas 0,9%, e sim de composição. O NOI por m² avançou mais que o aluguel por m², 15,5% contra 11,8%, o que indica ganho de margem além do ganho de mix, sustentado pela inadimplência líquida de 0,1% e pela redução de 17,2% nos custos de aluguéis e serviços.
O que Monitorar:
- Ritmo de crescimento da receita do i-Retail, após a desaceleração para 25,8%, e sustentabilidade da margem de 16,5%;
- Normalização das vendas no 3T26 após os efeitos da Copa do Mundo;
- Ocupação do espaço deixado pelo Zaffari no Praia de Belas e conclusão do retrofit do Market Place, ambos com potencial impacto sobre o SAS;
- Trajetória da inadimplência, partindo do nível excepcionalmente baixo de 0,1%;
- Evolução da comercialização das obras.
