Hoje, a prefeitura divulgou a lista de projetos aprovados na primeira fase do Programa Pode Entrar no Diário Oficial. No caso de Tenda, a expectativa era grande e não se realizou, com apenas R$ 181m em projetos aprovados. Para MRV e Plano&Plano (sem cobertura), os projetos aprovados representam um valor significativo, de R$ 1,1bi e R$ 1,3bi, respectivamente. Já a Direcional ficou no meio do caminho, com R$ 341m aprovados. Em suma, Plano&Plano foi a maior vencedora, com possível redução significativa da alavancagem; enquanto Tenda não correspondeu às expectativas que lhe foram depositadas nas últimas semanas.
A escolha ainda está sujeita a recursos no prazo de 5 dias úteis. Após este período, os projetos aprovados devem enviar a documentação completa, em seguida, passarão por homologação e para a Comissão de Análise (fase II), para enfim se dar a celebração do compromisso de compra e venda. A fase II será dividida em 4 blocos cada qual com 25% dos projetos aprovados e prazos de 30, 55, 80 e 105 dias corridos para apresentação dos documentos. Ao fim, os projetos selecionados irão para a fase III, quando se realiza o pagamento do sinal (15%) e do restante do valor conforme o andamento das obras (50% em parcelas mensais iguais, 25% em parcelas semestrais e 10% na entrega do imóvel).
De acordo com o edital, o valor a ser pago deve ser depositado em uma conta garantia, evitando assim problemas de pagamento por parte da prefeitura. Do ponto de vista contábil, ainda não sabemos se este valor na conta será considerado como caixa (para cálculo dos covenants). Sendo ou não considerado caixa, é importante notar que boa parte deste valor está comprometida com o custo de construção/pagamento de terrenos e, portanto, são suscetíveis ao risco de aumento repentino da inflação.
Abaixo, condensamos a lista de construtoras/incorporadoras vencedoras nesta primeira fase.
Algumas considerações que precisamos fazer quanto aos resultados:
(i) VGV corrigido: algumas empresas apresentaram apresentaram informações divergentes com relação ao VGV total dos projetos, que foram corrigidos pela SEHAB. No cálculo de preço/unidade e preço/m² consideramos o VGV corrigido.
(ii) Participação de Tenda: A Direcional consta como sócia principal do projeto Guarapiranga Tangará, que possui 1309 unidades. A Tenda possui 50% de participação neste projeto. Na tabela acima (não ajustada) consideramos o sócio-administrador como detentor de 100% da participação dos projetos.
(iii) Construtora Mudar: a construtora Mudar está em recuperação judicial e parte dos projetos aprovados já estão parcialmente construídos, mas não finalizados. O estado de conservação dos edifícios já construídos pode ser um empecilho para continuação dos projetos para a Fase III.
Dito isto, é importante que fique claro que os números apresentados não são finais e outros projetos residuais ainda podem fazer parte da escolha para a Fase III, assim como pode haver a exclusão de projetos já selecionados.
Quanto aos efeitos na alavancagem, apresentamos abaixo os efeitos nas companhias listadas que participaram do edital. Consideramos apenas os 15% recebidos como sinal.
