A MRV lançou sua prévia operacional para o 4T21 fechando o ano com um lançamento recorde de lançamentos e vendas. Seus lançamentos fecharam o ano em R$ 9,4b, muito puxado pelos empreendimentos lançados no 4T que totalizaram R$ 3,2b – nunca antes a companhia lançou tanto em um trimestre. Para comparação, o segundo trimestre em que mais se lançou teve um VGV lançado de R$ 2,4b. Já suas vendas fecharam o ano em R$ 8,1b, também puxado por recorde de vendas no 4T, de R$ 2,4b.
Em quesito de vendas, tivemos destaque para a AHS, subsidiária da companhia que atua na região sul dos Estados Unidos. As vendas da AHS representaram 32,1% das vendas do trimestre, enquanto a plataforma de incorporação (core business) representou 52,5%. O restante foram vendas nas plataformas Urba (de urbanismo) e Luggo (de locação). Na plataforma de incorporação tivemos uma queda leve na VSO, passando para 13,7% (-30bps t/t e -490bps a/a), fechando o ano com VSO de 40%, um número relativamente saudável porém abaixo da média dos concorrentes listados no segmento de baixa renda. A baixa VSO pode ser atribuída ao crescimento no programa de Venda Garantida da MRV, que busca evitar o distrato (desistência de compra). Com o programa, algumas vendas não foram reconhecidas nos resultados, atacando a VSO reportada.
Como ponto negativo, a companhia apresentou uma queima de caixa significativa de R$ 128m, puxada pela plataforma de incorporação, uma vez que a AHS e Luggo tiveram geração de caixa de R$ 108m e R$ 64m, respectivamente. A justificativa para a queima de caixa vem da antecipação e estocagem de materiais de construção pela companhia a fim se proteger da inflação dos materiais – que fechou 2021 com aumento 21,3%. A companhia também citou o atraso na liberação do Habite-se devido à pandemia e mudanças no normativo da Caixa como outros fatores que impactaram a geração de caixa.
No fim das contas, os resultados do trimestre tiveram seus altos e baixos. Com destaques positivos para a AHS e Luggo muito em conta das operações anunciadas no trimestre (que destacamos mais abaixo). A queima de caixa e a queda na velocidade de vendas pesam muito negativamente nos resultados, porém vale ressaltar que ambos os números estão relacionados com a plataforma de incorporação que tem perdido espaço para a AHS, Luggo e Urba.
AHS
A AHS é uma plataforma de properties subsidiária da MRV, isto é, seu modelo de negócios é baseado na construção de empreendimentos, rampagem do aluguel e venda das propriedades pós-estabilização do valor do aluguel e da taxa de ocupação. No 3T21, a MRV detinha 89,4% de participação efetiva na AHS.
Sendo o principal destaque positivo para o trimestre, a subsidiária executou três excelentes vendas no trimestre. Totalizando uma venda de US$ 149m e margem bruta de 42%, bem acima da margem de ~28% que a MRV opera no Brasil. A excelência nos números é devido ao recente boom imobiliário nos Estados Unidos, que tem elevado o preço das propriedades, em conjunto com o custo mais baixo no desenvolvimento das propriedades, que foram construídas antes do aumento da inflação nos Estados Unidos.
Existem planos da companhia para uma possível abertura de capital da AHS em 2023 que pode destravar um valor imenso para a MRV.
Luggo
De forma similar à AHS, a Luggo também é uma plataforma de properties da MRV, mas com atuação no Brasil. No quarto trimestre a Luggo anunciou um compromisso com a Brookfield (por meio do fundo BPG IV Multifamily FIP) no qual a empresa se compromete em vender aproximadamente 5.100 unidades com VGV esperado de R$ 1,26b. O compromisso é dividido em três fases, sendo que no 4T21 já vimos uma venda dentro da 1ᵃ fase com margem bruta de 29%, o que permitiu uma geração de caixa pela Luggo no trimestre. As fases são as seguintes:
- Fase 1: Empreendimentos com alvará já emitido (1.842 unidades e R$ 453m de VGV)
- Fase 2: Empreendimentos com alvará de construção a serem emitidos até dezembro/2022 (2.550 unidades e R$ 630m de VGV)
- Fase 3: Empreendimentos com alvará de construção a serem emitidos após dezembro/2022 (710 unidades e R$ 175m de VGV)
Após a venda das unidades, a Luggo continuará como administradoras das mesmas, recebendo uma parcela de administração recorrente.
Endividamento
Com uma geração de caixa operacional negativa no ano, a MRV pode voltar a bater no teto dos covenants de suas dívidas. A fim de evitar a necessidade de renegociação de dívidas e covenants, a distribuição de dividendos deve ser prejudicada no curto prazo. No entanto, vale ressaltar que boa parte de sua dívida (~30%) está atrelada à AHS e é negociada em moeda estrangeira. Com a grande desvalorização do real nos últimos anos, a dívida da subsidiária acaba distorcendo o cálculo dos ratios dos covenants.
