A Multiplan reportará os resultados do 4T22 no dia 09/Fev/2023, após o fechamento do mercado. Seus números operacionais já foram previamente divulgados no início deste ano, indicando a continuidade da boa performance de vendas (R$ 6,3b no 4T22, +12,9% a/a e +22% vs 4T19) apesar da copa do mundo e eleições. A capacidade de crescimento de vendas acima da inflação permite o repasse integral dos reajustes de aluguel atrelados ao IGP-DI.
Em uma dinâmica tradicional de shoppings, o último trimestre do ano conta com o pagamento de um aluguel duplo no mês de dezembro, impulsionando a receita das administradoras. Parte deste aumento, no entanto, é descartado pelo ajuste contábil da linearização de aluguel, que deve ter um impacto negativo de R$ 66m na receita líquida. Ademais, esperamos uma receita de aluguel de R$ 501m (vs. R$ 379m no 3Q22 e R$ 442m no 4Q21) e uma receita de estacionamento de R$ 77m (vs. R$ 64m 3Q22 e R$ 63m 4Q21). O andamento da contabilização do projeto residencial Golden Lake também deve ter um efeito de R$ 15m na receita deste trimestre, em um cenário de ~60% do VGV total vendido. Em suma, esperamos uma receita líquida de R$ 511m (+12,3% t/t e +14,8% a/a), praticamente impulsionada unicamente pela receita de aluguéis.
As despesas administrativas, de forma geral devem continuar praticamente em linha com o que vimos no último trimestre, com crescimento de apenas 7,5% t/t, mas queda no comparativo anual de 17,7%. As despesas com propriedades devem se manter crescendo em patamares próximos ao crescimento de receita, na casa dos 13,5% a/a. Também temos a linha de custos com Real Estate, que hoje é majoritariamente composta pelos custos de construção apropriados do Golden Lake, o qual assumimos uma margem bruta de ~28%.
Já do lado financeiro, a Multiplan contou viu sua alavancagem diminuindo de R$ 2,5b no 4T21 para R$ 2,1b no 3T22, o que deve quase compensar o aumento da taxa Selic média do período. Assim, esperamos um resultado financeiro negativo de R$ 66m, praticamente estável quando comparamos com os aumentos consecutivos nos últimos trimestres.
Para ajudar, a Multiplan continua com sua política de distribuição de JCP que, enquanto perdurar, oferece um benefício fiscal, diminuindo a alíquota efetiva de imposto de renda. Dado que no 4T22, tivemos o pagamento de R$ 170m em JCP, esperamos que a linha de impostos venha em modestos R$ 5m, impulsionando o resultado líquido do trimestre. Por fim, a baixa alíquota efetiva de impostos, custos e despesas administrativas controladas e o recebimento de aluguel duplo de dezembro devem fazer com que a margem líquida atinja 49,6%, em um lucro líquido de R$ 254m.
De forma geral, esperamos resultados bons para a Multiplan, seguindo a tendência dos últimos trimestres. A qualidade do portfolio e seu posicionamento em um público de mais alto padrão, somados à excelência na administração das propriedades têm garantido a resiliência nas vendas e no repasse de aluguel. Em um ano que esperamos forte desaceleração da economia, diminuição no consumo e continuidade da curva longa de juros em um patamar relativamente alto; preferimos a exposição à Multiplan em lugar dos seus concorrentes. Vemos a companhia negociando a 13,5x P/FFO 2023E, bem abaixo da sua média histórica de 16,7x.
