O que Aconteceu?
A ALLOS celebrou MOU para venda integral de sua participação de 60% no São Bernardo Plaza Shopping ao XP Malls (XPML11) por R$ 331,1 milhões, a cap rate de 9,0% sobre o NOI previsto para 2026, sendo R$ 231,8 milhões em cotas do fundo e R$ 99,3 milhões em caixa em até 24 meses corrigidos pelo CDI.
Sobre o que é Este Relatório?
A operação reforça a tese de qualificação de portfólio e a disparidade entre valor dos ativos e preço da empresa: a ALLOS entrega 1,3% do NOI consolidado do 2T26 e recebe 2,5% do seu valor de mercado, praticamente o dobro em valor do que cede em resultado.
O que justifica o desinvestimento não é o preço, é o ativo. Estimamos que o São Bernardo Plaza gera R$ 1.142/m² de vendas mensais contra R$ 1.805/m² do portfólio (-36,7%) e R$ 102/m² de NOI contra R$ 159/m² (-35,4%), com ocupação de 94,4% contra 96,2% consolidado baseado no 2T26. Mais relevante que o nível é a direção: as vendas por m² do ativo recuaram 0,2% a/a no 2T26, contra +4,0% do portfólio.
Contra o cap implícito da ação, que estimamos em ~15,0% sobre o NOI dos últimos doze meses, esses 60% valeriam R$ 218 milhões; a companhia obteve R$ 331,1 milhões, prêmio de R$ 113 milhões, ou +52%, sobre o valor que o mercado atribui ao mesmo fluxo dentro da ALLOS.
A ressalva é que 70% do preço vem em cotas de um fundo negociando abaixo do valor patrimonial, de modo que o prêmio só se realiza na monetização: os R$ R$ 231,8 milhões em cotas equivalem a cerca de 15 pregões do volume médio diário do XPML11 e, embora o fundo esteja entre os mais líquidos do mercado de FIIs, isso ainda configura um overhang relevante caso a companhia decida liquidar a posição em mercado.
Reiteramos Compra, preço-alvo de R$ 38,00.
São Bernardo Plaza x ALLOS: um ativo médio saindo de um portfólio mais qualificado
