O fato. A Allos anunciou um acordo de venda de dois shoppings para o fundo de shoppings da Hedge (HGBS11). A venda se refere a 60% do Shopping Jardim Sul por R$ 343,8m (avaliando o shopping em R$ 573m) e 43% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 100,6m (avaliando o shopping em R$ 234m), de forma a Hedge passará a deter 100% do Jardim Sul e 43% do shopping de Bauru, com a Allos detendo os 57% restantes. Os valores serão recebidos em uma parcela única em dinheiro, na data de superação das condições precedentes. O cap rate da transação do Jardim Sul é de 7,46% considerando a eficiência fiscal (aproveitamento de compensação do prejuízo fiscal do veículo) e 8,25% desconsiderando, implicando em uma eficiência de R$ 36m. Já o cap do Boulevard Shopping Bauru é de 8,04% considerando a eficiência fiscal e de 9,0% desconsiderando, implicando em R$ 12m de eficiência. Este último ainda conta com a possibilidade de ganho adicional para a Allos (earn-out) em fev/2025 a depender de condições não divulgadas. Ressaltamos que as vendas ainda não se concretizaram, dependendo de condições precedentes naturais desse tipo de transação (e.g. CADE) e finalização de documentos e aprovações de terceiros.
Nossa visão. Assim, como ocorreu na transação recente do Plaza Sul (ver relatório), a transação de ontem reforça a tese de que a Allos está muito descontada na bolsa, dado o valor real dos ativos do portifólio. Com as vendas recentes, a geração de valor para o acionista fica evidente: a Allos pode vender ativos não-core a caps de 7-9% e recomprar suas próprias ações a cap rate de 14%. Considerando o Plaza Sul, as vendas de ativos já atingiram R$ 564m, quase metade do pipeline de desinvestimento e ~3% do valor de firma atual da Allos. Seguimos vendo esta movimentação como positiva, reforçando nossa recomendação de compra para ALSO3.
Histórico de transações Boulevard Shopping Bauru
Aliansce (Nov/2013): A Aliansce aumentou sua participação no shopping em 10%, alcançando 100% de participação. O valor da transação foi de R$ 23m, avaliando o shopping em R$ 230m (2% abaixo da avaliação atual), com um cap rate esperado de 9,9% três anos a frente. O vendedor foi o grupo Vértico.
Aliansce (Ago/2013): A Aliansce, a partir de uma série de capitalizações do shopping, aumentou sua participação em 15%, passando a deter 90%. As capitalizações avaliaram o shopping em R$ 230m (2% abaixo da avaliação atual), com um cap rate esperado de 9,9% três anos a frente.
Inauguração (Nov/2012): A Aliansce inaugurou o shopping após empenhar um capex de R$ 138,8m na sua construção. Na data, os dois acionistas do shopping eram a Aliansce (75%) e o grupo Vértico (25%). O custo da construção do shopping, ajustado pela participação da Aliansce, implica em uma avaliação de R$ 185m pelo shopping (21% abaixo da avaliação atual).
Histórico de transações Jardim Sul
Hedge (Jul/2023): O fundo HGBS11 da Hedge Investimentos comprou 40% da participação do shopping por R$ 217,8m, avaliando o shopping em R$ 544,4m (5% abaixo da avaliação atual). O vendedor foi o fundo JRDM11, também da Hedge Investimentos, do qual o próprio HGBS11 era cotista (detinha 44,3% das cotas). O cap rate da transação foi de 8,2% para o NOI dos 12 meses anteriores e de 9,3% para os 12 meses seguintes.
brMalls (Nov/2011): A brMalls adquiriu 100% do shopping por R$ 460m, avaliando o shopping por R$ 460m (20% abaixo da avaliação atual). A compra se deu por participação direta de 60% e indireta de 40% via o FII Rubi, do qual a brMalls detinha 100% de participação. O cap rate da transação para os 12 meses seguintes foi de 8,2%.
