O fato. A Allos anunciou a venda de 20% do Shopping Plaza Sul por R$ 120m – avaliando o shopping em R$ 600m – para os FIIs de shoppings da XP (XPML11) e da RBR (RBR Malls, antigo RBR Equity). Após a transação, a Allos seguirá com 70% de participação no shopping, enquanto o XPML aumentará sua participação para 20% e o RBR Malls ficará com os 10% restantes. O pagamento será feito em 2 parcelas: sendo R$ 60m na aprovação da transação e R$ 60m atualizados pelo CDI após 12 meses. Na estimativa da Allos, a venda se dá a um cap rate de 8%.
Mais sobre o shopping. O Plaza Sul é um shopping localizado em São Paulo, na Zona Sul, de frente à Av. Prof. Abraão de Moraes (que se conecta à Av. Ricardo Jafet e à Rodovia dos Imigrantes, ao longo de sua extensão Norte/Sul). O shopping tem uma área de 24k m² distribuídas em 207 lojas e ~1470 vagas tendo sido inaugurado em 1994 e retrofitado (reformado) em 2018, adicionando 500m² ao empreendimento. O resultado de vendas dos últimos 12 meses foi de R$ 20.905/m², enquanto o seu NOI foi de R$ 1.898/m², ambos acima da média da Allos.
Nossa visão. A transação se deu a um cap muito abaixo do que se avalia a ALSO3 na bolsa, que estimamos em 13%, ou seja, os ativos da companhia valem mais do que o mercado paga pela companhia. Apesar de a transação ser pequena em relação ao tamanho total da Allos, ela passa uma mensagem clara do desconto da companhia dado o elevado nível de liquidez alto dos seus ativos. As recentes emissões de novas cotas de fundos imobiliários devem permitir que a Allos realize o desinvestimento de mais ativos ao longo dos próximos meses, em transações mutuamente benéficas, tanto para os FIIs (que podem comprar ativos a cap rates atrativos de 7-9%, um spread de 250-450bps sobre as NTN-Bs longas) quanto para a Allos (que gera valor ao acionista ao desinvestir com cap rates abaixo do seu cap rate de negociação).
Histórico de transações do Plaza Sul
XP Malls (ago/2019): O FII de shoppings da XP adquiriu 10% do shopping por R$ 55,3m, avaliando o shopping em R$ 553m (8% abaixo da avaliação atual). A transação marcou a saída da Metrus do quadro de acionistas. Os dois acionistas restantes são a Sonae Sierra (90%) e o próprio XPML (10%). O cap rate estimado da transação foi de 7,8% para os 12 meses seguintes, que não se realizou devido à pandemia.
Sonae Sierra (abr/2019): A Sonae Sierra adquiriu 30% do shopping por R$ 158,5m, avaliando o shopping em R$ 528m (12% abaixo da avaliação atual) e aumentando sua participação no ativo para 90%. A Sonae Sierra avaliava a transação a um cap rate implícito de 7,1%. O cap rate efetivo dos 12 meses seguintes à transação foi de 8,2%, com um NOI de R$ 43,5m.
Sonae Sierra (jan/2012): A Sonae Sierra adquiriu 30% do shopping por R$ 64m e 17,1% do Shopping Penha, totalizando R$ 102,9m pela fatia (Penha avaliado em R$ 228m). A transação avaliou o shopping em R$ 342m (43% abaixo da avaliação atual) a um cap rate de 8,7%, considerando o NOI dos 12 meses anteriores. O vendedor foi o CSHG Brasil Shopping FII, que deixou o quadro de acionistas do shopping.
HG Brasil Shopping FII (jun/2007): O FII de shoppings da Hedging-Griffo (atual CSHG) adquiriu 10% de participação no shopping por R$ 13,1m, avaliando o shopping em R$ 131m (78% abaixo da avaliação atual). O vendedor foi a FEMCO.
HG Brasil Shopping FII (jan/2007): O FII de shoppings da Hedging-Griffo (atual CSHG) adquiriu 20% de participação no shopping por R$ 22,5m, avaliando o shopping em R$ 113m (81% abaixo da avaliação atual). O vendedor foi a Fundação Sistel, que deixou o quadro de acionistas do shopping.
Sonae Sierra (nov/2005): A Sonae Sierra adquiriu 20% do shopping por valor não revelado. Esta compra representou a entrada da companhia no ativo. Os 80% restantes eram detidos por 4 fundos de pensão: Fundação CESP, FEMCO, Metrus e Fundação Sistel.
