O fato. A Iguatemi anunciou a aquisição de 36% em participação no shopping JK por R$ 667m, que tornará a companhia o controlador único do shopping cujo NOI no 1S22 foi de R$ 68m. Para financiar o pagamento, foi anunciada no mesmo dia uma oferta de ações com valor mínimo de R$ 500m (considerando o preço de fechamento de R$ 20,00), podendo atingir até R$ 825m se exercido o lote adicional de até 65% da oferta inicial. O controlador da companhia já indicou intenção de participar da oferta com no mínimo R$ 70m. Os acionistas terão direito de prioridade na oferta, caso queiram evitar diluição. Ao detentor de cada Unit será dado o direito de subscrição de até 0,0324778 ON e 0,165546 PN. Lembramos que o valor econômico de cada ação preferencial (IGTI4) é 3x maior que o valor econômico de uma ação ordinária (IGTI3)
Nossa visão. Acreditamos que a aquisição do shopping tenha ocorrido a um preço muito atrativo para a Iguatemi, sendo, de fato, difícil de ignorar. Estimamos o cap rate de aquisição em 8,0% (compare com os 5,8% pedidos pela Brookfield para o Shopping Higienópolis), muito acima do que esperaríamos para um shopping como o JK. No entanto, a Iguatemi não está com uma posição de endividamento muito confortável para fazer a aquisição via dívida sem que haja renegociação de covenants. Hoje, a dívida líquida/EBITDA LTM da companhia está em 2,71x e estimamos que, caso a aquisição fosse realizada 100% via dívida, este valor iria para 3,4x (se a transação fosse concluída hoje), muito próximo do menor covenant de 3,5x EBITDA.
Entendemos que a emissão das ações em um valuation tão depreciado seja um mal necessário para evitar a perda dessa oportunidade de aquisição, apesar de acreditarmos que a venda do stake na Infracommerce juntamente a uma emissão de dívida menor teria sido um caminho mais suave. Dito isto, avaliamos a operação (follow-on + aquisição) de forma marginalmente positiva. Nas nossas projeções, a operação deve provocar um aumento de EPS (lucro por ação) de 1,1% em 2023, saindo de R$ 1,309/Unit para R$ 1,323/Unit; já para 2024, o EPS deve ter um impacto de -0,2%, indo de R$ 1,595/Unit para 1,591/Unit. Este impacto considera uma oferta de R$ 667m a preço de tela (R$ 20,00), implicando em uma diluição de ~11% para o acionista que não subscrever à oferta. Na nossa visão, a adesão à oferta é quase uma necessidade dos atuais acionistas uma vez que, do ponto de vista do novo capital, está se pagando muito barato por um ativo muito bom e, também, por ação.
