A Iguatemi divulgou nesta terça-feira o resultado referente ao 1T23. A empresa registrou um lucro líquido de R$ 47,8m, impactada pela linha de resultado financeiro. O operacional de Iguatemi segue muito saudável, com vendas do trimestre alcançando R$ 3,9 bilhões (+16,8% a/a), inadimplência controlada (4,4%, -0,9p.p. a/a) e ocupação relativamente estável (92,7%, igual ao 1T22), ainda que abaixo da média dos seus pares. O crescimento nas vendas ajudou para que o SSR (aluguel em mesmas lojas) crescesse 19,7% no mesmo período com redução no custo de ocupação, que atingiu 13,2%, em linha com o histórico praticado pela Iguatemi. No geral, gostamos do resultado, que veio limpo e praticamente em linha com as expectativas, com uma geração de caixa (pós-investimentos, ex-JK) ainda fraca, mas prospectivamente positiva graças ao operacional excelente, superando o SSR de Multiplan.
O custo de ocupação foi uma preocupação após a pandemia, com investidores preocupados que os reajustes de aluguel (atrelados a IGPs) se descolaram muito da realidade das vendas (que tendem a acompanhar o IPCA), provocando um aumento significativo no custo e espremendo o setor de varejo, que já tem margens apertadas. O arrefecimento do IGP-M/IGP-DI recentemente, aliado a uma exposição a marcas resilientes a choques econômicos, remove o risco do custo de ocupação. Na prática, vemos dois casos: (i) quando o IGP é maior que IPCA, shoppings premium (Iguatemi e Multiplan) conseguem repassar o IGP no aluguel, com aumento temporário do custo de ocupação; (ii) quando o IPCA é superior ao IGP, os shoppings conseguem repassar um aumento real sobre o IGP no aluguel, via leasing spread positivo. Ou seja, shoppings premium tendem a ter aluguel crescendo, na média, a taxas reais positivas independente do cenário. Isso se deve muito graças à resiliência e crescimento real de vendas de marcas de luxo, a exemplo da Louis Vuitton, que vem sendo amplamente noticiada após se tornar a marca mais valiosa da Europa (a primeira a ultrapassar US$ 500b em valor de mercado).
A aquisição dos 36% do JK no final de 2022 ajudou a Iguatemi a realizar uma emissão de crédito imobiliário com custo relativamente baixo (TR + 9,5%, swapada para 100% do CDI) e, com o pagamento do shopping em fevereiro, levou a dívida líquida a patamar semelhante ao pré-follow-on (2,7x dívida líquida/EBITDA). Com isso, a linha de resultado financeiro veio mais negativa do que esperávamos (-R$ 66m vs -R$ 54m esperado), impactando o lucro da companhia. Além disso, a participação da Iguatemi na IFCM3 (que teve uma queda de 40% no 1T23) não marcada como investimento permanente, impactou o lucro negativamente em R$ 8m (efeito não capturado nos nossos modelos).
Do ponto de vista de geração de caixa, quando desconsideramos o pagamento do JK Iguatemi, percebemos uma dívida líquida estável. Isso significa que a companhia passou o trimestre no breakeven e devemos ver uma desalavancagem nos próximos trimestres, graças ao operacional excepcional e eventual queda nas taxas de juros.
No mais, destacamos o anúncio do início das obras de infraestrutura do bairro Casa Figueira, ao lado do Iguatemi Campinas. Este empreendimento deve ajudar a trazer tráfego ao shopping e levar um retorno positivo sobre o investimento. Os números são preliminares e talvez otimistas, mas pelas contas da companhia, a venda de lotes do bairro deve trazer uma receita de R$ 350m a R$ 400m, com um dispêndio de R$ 70m a R$80m. Ou seja, o impacto máximo seria equivalente a ~5% do valor de mercado atual da Iguatemi. O investidor mais cauteloso deve esperar números mais concretos para fazer a conta, usando taxas de descontos e cronograma menos generosos. Ou seja, o anúncio não deve impactar muito positivamente o preço das ações por ora.
A receita líquida somou R$ 270,2m (vs. R$ 273m esperado), em linha com as nossas estimativas, e com aumento de 18,3% vs 1T22. O EBITDA totalizou em 178,5m (vs. R$ 174m esperado), um crescimento de 20,8% a/a. E por fim o FFO de R$ 92,1m (vs. R$ 106m esperado) e lucro de R$ 48m (vs. R$ 67m esperado).
