Operação de shoppings continuam surpreendendo: As vendas do trimestre alcançaram R$ 5,3b (+10,7% a/a), puxado por um crescimento mais robusto nas lojas de serviços e alimentação. O sucesso de vendas no ano permitiu a recomposição de receita de aluguel, levando o SSR a crescer 22,0% em relação ao 4T21. Apesar do crescimento em aluguel acima das vendas, o custo de ocupação ainda está em um patamar bem saudável de 11,8% (apenas 0,8p.p. acima do 4T19).
Queda na ocupação, mas com cobrança mais forte: A vacância dos shoppings cresceu 0,3p.p., subindo para 7,1%, ou seja, uma taxa de ocupação de 92,9%, praticamente estável com relação aos outros trimestres de 2022. Parte do crescimento fraco se justifica por duas saídas nos seus shoppings, uma do Extra no Iguatemi São Carlos e outra pela fim das operações da Etna no Brasil, somando 1,1p.p. de vacância ao portfólio. Ainda esperamos que a Iguatemi alcance uma vacância estabilizada na casa dos 5,5% até 2025. Ademais, o sucesso das operações tem permitido uma recuperação de aluguéis passados, levando a uma inadimplência negativa (-3,8%) pelo terceiro trimestre consecutivo, o que dá ainda mais confiança de que o custo de ocupação está saudável.
One-offs e JK Iguatemi: Os resultados nesse trimestre contaram com a ajuda da venda de terrenos totalizando R$ 23,4m, além da utilização parcial de crédito fiscal relacionado à aquisição do JK Iguatemi (no total, estimam um crédito fiscal de R$ 40m da aquisição) e de uma reestruturação societária para buscar maior eficiência tributária, ambos os efeitos contribuíram para um efeito positivo de 30,5p.p. na alíquota efetiva de imposto direto.
Guidance para 2023: A Iguatemi divulgou guidance para 2023, com expectativa de crescimento de 13% a 18% nas receitas de shoppings e de 3% a 6% nas operações de varejo, além disso esperam uma margem EBITDA consolidada de 69% a 72% e capex de R$ 140-180m. Hoje, temos uma perspectiva de crescimento da receita de shoppings de 17,0% para o ano que vem, mas temos uma visão mais pessimista quanto ao controle de custos, levando a uma margem EBITDA de 65,2%. Se cumprido, o guidance divulgado é bem positivo na nossa visão, uma vez que permite um ganho significativo de eficiência operacional, além de manter o crescimento das receitas em linha com as expectativas.
Endividamento e lucro: A dívida líquida cresceu levemente, mas foi compensada pelo crescimento de EBITDA. Em números, a dívida liquida cresceu R$ 22m, atingindo R$ 1,194b, enquanto o endividamento caiu para 1,79x EBITDA (vs. 1,83 no 3T22). Como praticamente todas as empresas no Brasil, o custo de dívida tem afetado severamente os resultados, “comendo” uma fatia de ~45% do EBITDA, equivalente a um resultado financeiro de R$ 84m. Em suma, tudo levou a um lucro líquido de R$ 93m (vs. R$ 103 esperado) e FFO de R$ 133m (vs. R$ 141m esperado).
