Em furo divulgado pelo Pipeline, do Valor econômico, foi anunciado que a Iguatemi fechou um acordo de exclusividade com a Brookfield para aquisição da sua participação no Shopping Pátio Paulista e no Shopping Higienópolis por um cap rate de 7,0% e de 6,7%, respectivamente. Ainda de acordo com a notícia a Iguatemi teria 30 dias para formalizar uma oferta vinculante pelos dois ativos.
A notícia ainda é muito incipiente e deixa de fora alguns detalhes relevantes para calcularmos os efeitos desta possível transação nos números de Iguatemi. No entanto, aqui assumiremos algumas premissas que acreditamos serem as mais prováveis para tentar oferecer uma cor sobre as nossas expectativas. Vale ressaltar que, mesmo com mudanças muito relevantes em alguns parâmetros (dentro de um intervalo razoável) dificilmente vimos efeitos positivos no FFO da companhia em 2025.
Caso a transação siga adiante, seria finalizada a venda dos três shoppings que a Brookfield tinha participação no Brasil. O terceiro shopping (RioSul) já foi vendido em setembro, sendo que dois dos compradores foram a Iguatemi e o fundo de shoppings do Banco do Brasil (BBIG).
O que consideramos na transação?
Assim como na venda do RioSul, nosso cenário base se baseia em aquisição conjunta do consórcio Iguatemi+BBIG. No entanto, para que tal consórcio seja possível, seria necessário que o BBIG realizasse uma nova captação de ~R$ 1,5b para que o fundo tenha capacidade de comprar pelo menos 70% da participação da Brookfield em ambos os shoppings (o que seria equivalente a ~35% do Higienópolis e ~39% do Pátio Paulista). No caso de uma captação de R$ 1,5b, o fundo teria capacidade de fornecer um cheque de 70% até 86% da participação da Brookfield, se mantendo em um nível de alavancagem próxima à média de outros fundos de shoppings listados (por ex. MALL, XPML, HGBS e VISC). Lembrando que R$ 790m já estão comprometidos com a aquisição do RioSul.
Para além do consórcio com o BBIG, ainda consideramos a troca da administração do Shopping Pátio Paulista, que hoje é administrado pela Ancar Ivanhoe. Assumindo que a Iguatemi se tornaria a administradora, consideramos uma nova geração de receita de 4% do NOI do shopping (~R$ 7m/ano), em linha com o praticado pelo mercado de administração para shoppings similares.
Nossas estimativas para NOI dos shoppings em 2024 são de R$ 158m para o Higienópolis e de R$ 160m para o Paulista. Para 2025 assumimos um crescimento de 5% a/a para ambos, resultando em NOIs de R$ 166m e R$ 168m. Com estes valores, a avaliação dos dois shoppings somados deve ser entre R$ 2,46b e R$ 2,58b.
Assumimos também um custo de dívida de 11,5%, levando a uma queda de ~3% do FFO em 2025 no cenário base. Levando em conta também o cheque que a Iguatemi teria que fazer, veríamos a sua Dívida Líquida/EBITDA 2025E se elevando para 2,5x. O tamanho do cheque da Iguatemi, na nossa expectativa, deve ficar entre R$ 350m a R$ 750m, caso a companhia leve 14% ou 30%, respectivamente, da participação da Brookfield.
