A Mitre divulgou resultados ainda fracos, mas com um operacional mais forte quando comparado ao trimestre anterior e natural evolução da parte financeira com o andamento das obras, uma vez que Mitre cresceu muito em 2021 e 2022. A margem bruta, enquanto já esperávamos uma queda, veio levemente abaixo da expectativa (30,0% vs 30,8% esperado). A queda na margem corrente acompanha também uma menor margem REF de 35,7% (-1,7p.p. t/t e -3,5p.p. a/a). Apesar de mais baixas, as margens permanecem relativamente saudáveis dado o momento atual de crédito imobiliário mais caro e com oferta mais restritiva.
A receita líquida veio em R$ 263m (54% t/t e 55% a/a), pautado na evolução das obras já vendidas. A receita mais alta do que esperávamos (R$ 229m) mais que compensou uma margem mais baixa, levando a um lucro bruto de R$ 79m (vs. R$ 71m esperado). Já as despesas comerciais (R$ 15m) apresentaram uma queda (-20%) no comparativo trimestral, que foi contrabalanceada por despesas administrativas mais altas (R$ 36m, +46,2% t/t), justificável pelo crescimento da estrutura da companhia para comportar um patamar de lançamentos estabilizados mais alto. Vale ressaltar que, na visão da Mitre, a estrutura já está em tamanho adequado e deve ser acompanhado ao longo de 2023 para gerar alguma redução. Naturalmente, conforme a receita das vendas passa a ser contabilizada, devemos ver uma representatividade menor das despesas administrativas, que hoje come ~14p.p. da margem EBITDA e traz pouco benefício fiscal devido à tributação diferenciada de construtoras.
No todo, o lucro veio em R$ 20m (+128% t/t e +70,8% a/a), acima das nossas expectativas de R$ 12m, ambos desconsiderando o efeito do swap de ações. Este swap é equivalente a uma recompra de ações sem a utilização do caixa da companhia, de forma que seu efeito no trimestre impacta o resultado negativamente o lucro contábil em R$ 9m, visto a queda de ~31% no preço das ações no trimestre (R$ 5,25 em 30/set/2022 vs R$ 3,63 em 29/dez/2022). Parte significativa desta queda no período foi relacionada à perspectiva de uma saúde fiscal mais frágil do Brasil.
Em suma, os produtos da Mitre são de altíssima qualidade e as margens e vendas continuam relativamente saudáveis, porém, a situação econômica joga de forma muito desfavorável, enfraquecendo os resultados da companhia e do setor. Enquanto as ações da Mitre estão inegavelmente baratas (P/BV de 0,36x), não vemos trigger no curto prazo para justificar a compra no momento. Reforçando nossas expectativas do setor para este ano, temos: (i) queda no preço dos imóveis no mercado primário (construtoras) – via descontos – e menor liquidez do mercado secundário, (ii) desaceleração dos lançamentos e das vendas e (iii) aumento dos distratos compulsórios, o que não deve afetar a Mitre visto seu perfil de cliente e carteira com baixo LTV.